我接着问◈✿★：你的项目在什么样的区位？面积多大？容积率多少？盒子还是街区？持有还是销售？定位出来没有？初步方向有几个？想考察的是整体逻辑还是主题空间……………

　　我告诉她◈✿★，上海有核心商圈及次商圈快30个◈✿★，3万平米以上购物中心接近400个◈✿★，还不算难以计数的各类商业街区及旧改项目◈✿★，你不告诉我具体的考察目的◈✿★，我怎么推荐？

　　以前有过一个笑话◈✿★，说在业主要求中◈✿★，设计师最喜欢的◈✿★，和商业顾问最讨厌都是同一句话◈✿★：你照着这个项目给我来一个◈✿★！

　　设计师喜欢的原因很简单◈✿★，样本都给出来了◈✿★，只要土地面积容积率差不多◈✿★，照样抄一个的难度肯定比重新设计一个小◈✿★，反正设计费都是那么多◈✿★。

　　而商业顾问讨厌的原因是◈✿★，因为发展背景◈✿★、消费群体◈✿★、企业资源◈✿★、以及运营模式等的不同◈✿★，大部分项目从逻辑上来说都很难照抄◈✿★。

　　当然喜欢和讨厌也不是绝对的◈✿★，设计师节操高一点◈✿★，或顾问团队节操低一点◈✿★，前面的立场就可以互换了◈✿★。

　　我曾经工作过的一个项目◈✿★，是国内最早采用BLOCK形式建造的街区型商业设施◈✿★，因为当时项目既新颖又成功她是他的主宰者◈✿★，吸引了很多考察者◈✿★。

　　这一类项目的优点是动线比较灵动◈✿★，内部空间与外部环境有良好的交互◈✿★，特别是当夜晚来临◈✿★，在灯火辉映下◈✿★，既有城市的现代味道◈✿★，又有生活的烟火气息◈✿★，游逛起来非常有味道◈✿★。

　　缺点也十分明显会议桌◈✿★，◈✿★，受天气影响较大◈✿★，特别是雨雪天气对于行走不是很友好◈✿★，全街区型的建筑形式下◈✿★，高区可达性较弱◈✿★，对于业态也有很强的限制◈✿★。

　　在2019年我们做的一次全国性商业研究中◈✿★，发现国内市场做街区式商业◈✿★，客户接受度最高的是深圳◈✿★、珠海◈✿★、厦门等珠三角地域◈✿★，因为这些地区的户外可消费时间比较长◈✿★。

　　我见过很多业主◈✿★，在做一个新建或者改造项目时◈✿★，到处去看各种案例◈✿★，觉得这个也不错她是他的主宰者◈✿★，那个也满好◈✿★，最后眼花缭乱之下◈✿★，要么立地飞升◈✿★，要么道心崩溃◈✿★。

　　或者心一横◈✿★，豪取百家之长◈✿★，每个都抄上一点不朽情缘官网-app下载◈✿★，◈✿★，却由于缺乏系统的定位与认知◈✿★，最后变成了一个大杂烩◈✿★。

　　想象一下◈✿★，把刘亦菲的眼睛◈✿★、迪丽热巴的鼻子◈✿★、陈都灵的耳朵◈✿★、舒淇的嘴◈✿★、林青霞的下巴都安装到一个人脸上--产地都非常出色◈✿★，但效果可能很惊悚◈✿★。

　　有的项目在建筑层面上可以作为参考◈✿★，但主题与业态层面无法复制◈✿★，可是商业主题与业态布局◈✿★，和建筑设计是强关联的◈✿★，那么单纯的抄作业往往东施效颦◈✿★，一定要做本地化的调整与处理◈✿★。

　　当时我还写了篇文章◈✿★，明确的告诉大家◈✿★：这个项目的建筑与空间确实很酷不朽情缘电子游戏官网◈✿★，但空间与动线组合过于复杂◈✿★，不仅要求对分片区主题的精准把控◈✿★，还要有极高的招商与运营能力◈✿★。

　　商业主题也是项目考察的重点◈✿★，然而主题受到市场特征以及消费行为的直接影响◈✿★，一个适合一线城市中心区的主题◈✿★，放到三线城市可能就缺乏发展基础◈✿★。

　　同样是小资风格的特色商业办公沙发◈✿★，◈✿★，在上海可以选择咖啡◈✿★、轻餐◈✿★、甜品◈✿★、烘焙以及日料等来营造氛围◈✿★，要是在一个三四线的小城市◈✿★，依靠麻辣烫和低端奶茶显然达不到预想的效果◈✿★。

　　不同能级的城市之间的商业◈✿★，当然可以作为相互的借鉴◈✿★，但借鉴的的应该是逻辑与理念办公家具◈✿★！◈✿★，而不是单纯的表象◈✿★、业态和品牌◈✿★。

　　齐白石有一句很有名的话◈✿★：学我者生◈✿★，似我者死-----这句话是不是他说的没有确切的考据◈✿★，但里面的原理很值得深思◈✿★。

　　它的一层完全打破了传统的商业布局◈✿★，没有采用传统的高租金零售业态◈✿★，而是采用了一个超市作为主力店◈✿★，在西区还设置了一个小型餐饮街区◈✿★，中间的业态也是以时尚杂品及甜品烘焙为主◈✿★。

　　这一项看着很容易◈✿★，考虑到国内的商业环境◈✿★，如果一层不能提供足够的租金◈✿★，就会导致着其他楼层的收益压力增大◈✿★，这就意味着必须有足够的人流与消费为基础◈✿★，才能支撑二楼及以上的招商与运营◈✿★。

　　而GrandTree所处的武藏小衫有其特殊的背景◈✿★，周边大多是年轻的高收入客群◈✿★，日本特有的家庭主妇文化◈✿★，使项目即使是在工作日也不缺乏驻留的客群◈✿★。

　　另外GrandTree敢于创新◈✿★，还因为它的发展商是7&i集团◈✿★，旗下拥有seven-11◈✿★，伊藤洋华堂◈✿★、西武百货◈✿★、SOGO等多个商业条线◈✿★，商业资源极为丰富◈✿★。例如在一层降低了零售比例后◈✿★，二层的Closet & Mirror引入了集团自有的 SEIBU SOGO百货是◈✿★，以及大量的关联性本土时装品牌与饰品◈✿★。

　　比起设计的美轮美奂的GINZASIX◈✿★，充满了未来时尚的 HARAKADO◈✿★，以及把公园建到楼顶的Miyashita Park等◈✿★，GRANDTREE似乎在复制上更简单一些◈✿★，但实际上它开业已经六年了◈✿★，国内在各个层面上都能与之对标的项目似乎还没有一个◈✿★。

　　中日的社会环境和消费习惯的差异◈✿★，决定了项目发展不可能原样照抄◈✿★，但从理念上◈✿★，GrandTree有很多可以借鉴的地方◈✿★，例如以家庭生活为主线◈✿★，宁愿牺牲面积也要提供更舒适的氛围◈✿★、精细化的小空间处理◈✿★、无微不至的服务细节等◈✿★，就是发展模式以人气为先◈✿★，而不是以传统的租金导向◈✿★。

　　曾经有一个业主◈✿★，在去日本考察了一圈回来后◈✿★，非常激动◈✿★，然后开设计会时◈✿★，依然花了一天的时间和设计师讨论◈✿★：

　　这些年有太多红遍朋友圈的商业◈✿★，在运营一两年后迅速的衰落◈✿★，或者即使依然生存◈✿★，但营收水平也跌落到了难以忍受的地步◈✿★。

　　创新当然是必要的◈✿★，但所有的创新都是基于市场逻辑与消费发展◈✿★，并在这个基础上衍衍生与进化出新的需求◈✿★，而不是凭空造出来的不朽情缘官方网站-app下载◈✿★。

　　泰国的ONE BANKOK被成为创新商业的典范◈✿★，这个拥有包括五座高端办公楼◈✿★、五家奢华及生活方式酒店◈✿★、三座高端住宅塔楼◈✿★、18万平米的活力零售空间的巨型项目◈✿★。被称为城市发展与运营的典范◈✿★。

　　单纯从它的理念上◈✿★，没有什么新的名词◈✿★，核心还是针对生活模式的升级以及消费场景的再造◈✿★。致力于让艺术与文化成为共享语言◈✿★，并采用了真正的绿色与可持续发展模式◈✿★。

　　ONE BANGKOK是在深刻思考了城市与商业的关系后◈✿★，对于这些主流趋势进行了系统化的汇总与诠释◈✿★。

　　这就是为什么商业考察不要单纯的求新求酷◈✿★，而要多看看那些历经时光而风采依然的商业◈✿★，他们既是历史◈✿★，也是未来◈✿★。

　　上海有太多的商业项目值得看一下◈✿★，我挑选一些比较有代表性◈✿★，也比较有特色的项目◈✿★，可以作为上海商业考察的参考◈✿★。

　　精致型社区商业的典范◈✿★，对于生活与社交都有了良好的兼顾◈✿★，特别是高挑空的室内集市◈✿★，在近期的商业中是一个极富创意的创新点◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：四颗星◈✿★，定位亲民且有烟火气◈✿★，建筑空间简约实用◈✿★，在生活与情怀之间达到了完美的平衡◈✿★，但是在学习时要注意业态与品牌有鲜明的上海特征◈✿★。

　　内部空间精致◈✿★，特别是小空间处理有鲜明的嘉里特征◈✿★，精细◈✿★，雅致◈✿★，利用率高◈✿★，围绕中端偏上消费群体打造◈✿★，业态均衡◈✿★，品牌合理◈✿★，人流虽然不大◈✿★，但定位精准商业空间◈✿★，◈✿★，提袋率与坪效都十分出色◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：三颗星◈✿★，围绕定位精准打造项目的理念值得参考◈✿★，业态配比也属于高品质社区商业的典范◈✿★，但周边属于浦东最高端的国际社区◈✿★，发展背景特殊◈✿★。

　　第一水泵厂厂房改造的精致型社区商业◈✿★，老破的菜市场焕发的新生◈✿★，时尚沙龙不朽情缘app下载◈✿★、小酒馆◈✿★、特色餐饮等构成了惬意而休闲的氛围◈✿★，工业风与现代气息融合不朽情缘官方网站-app下载◈✿★，仿佛穿越了历史与现在◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：四颗星不朽情缘官方网站-app下载◈✿★，它提供了一个可能◈✿★，就是社区商业◈✿★，并不见得全是柴米油盐◈✿★，也可以有格调与社交◈✿★，时尚与烟火气完全可以完美的融合◈✿★。

　　教科书式的大盒子设计◈✿★，动线清晰而不枯燥◈✿★，地下主题空间创意不错◈✿★，业态与品牌均衡◈✿★，时尚与潮流感都很强◈✿★，应该算是来福士系列中最值得看看的项目◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：四颗星◈✿★，虽然没有很酷炫的主题◈✿★，但是内部各个空间都有精巧的设计◈✿★，品牌配置也十分时尚◈✿★。

　　围绕现代生活模式打造◈✿★，内部空间多变但不复杂◈✿★，业态配置打破了传统的业态集聚原则◈✿★，围绕消费场景的转换来进行布局◈✿★，业态关联性富有创意◈✿★，具备很强的日系特征◈✿★，高区餐饮区无论是空间还是品牌都很有特色◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：四颗星◈✿★，教科书式的业态分布◈✿★，注重生活场景的串联◈✿★，没有太多噱头◈✿★，周边居民消费复购率高◈✿★。

　　环境雅致◈✿★，室内与自然有良好的呼应◈✿★，江景一侧调性十足◈✿★，艺术气息浓厚◈✿★，真正体现了城市中的松弛感◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：两颗星◈✿★，文化◈✿★、运动与时尚的结合可以借鉴◈✿★，但最重要的精华部分在黄浦江畔◈✿★，想COPY的话你得先找一条水岸◈✿★。

　　内部空间雅致◈✿★，色调清爽◈✿★，主题与业态分布协调合理◈✿★，虽然是分两个区◈✿★，但游走起来毫无割裂感◈✿★，B1的飨食里是国内最具特色的食集之一◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：三颗星不朽情缘官方网站-app下载◈✿★，位置优秀◈✿★，区域消费潜力旺盛◈✿★，嘉里的东西都是属于魔鬼在细节里◈✿★，看着好像简单不朽情缘官方网站-app下载◈✿★，真要学习会发现难度极大◈✿★。

　　原太平洋百货改造◈✿★，国内少有的把女性主题做的既纯粹干净◈✿★，又充满浪漫气息的商业◈✿★，想看漂亮小姐姐的首选之地之一◈✿★。

　　可参考复制性◈✿★：两颗星◈✿★，地处淮海路◈✿★，业态与品牌都精挑细选◈✿★，不仅要求对女性需求有深刻的理解◈✿★，还要有很强的消费群体支撑◈✿★。

　　老是老了点◈✿★，但依然人头攒动◈✿★，一个项目的收益都够独立上市标准了◈✿★。完美的融合上海的历史文化与现代时尚◈✿★，并且跟随市场发展一直再更新◈✿★。

　　可参考复制性◈✿★：三颗星◈✿★，项目区位极其优秀◈✿★，对于文化的理解也非常深刻她是他的主宰者◈✿★，招商运营能力要求很高◈✿★。从诞生起就被无数“天地”所学习◈✿★，但学的像的屈指可数◈✿★。

　　把一个近郊项目做成了旅游景点◈✿★，还是上海人的旅游景点◈✿★，每到周末从小年轻到老阿姨纷沓而至◈✿★，建筑与自然的互动和谐而交融◈✿★，空间雅致她是他的主宰者◈✿★，业态与定位吻合◈✿★，品牌质量很高◈✿★。

　　可参考复制性◈✿★：三颗星她是他的主宰者◈✿★，看着简单的动线与自然与地貌的结合非常考究◈✿★，品牌也十分精致时尚◈✿★，同时还与地区文化有良好的融合◈✿★。

　　原上海航海仪器总厂改造◈✿★，每一栋建筑都找了一个知名的设计师◈✿★，一开业就被称为了设计圈的圣地◈✿★，业态以餐饮为主◈✿★，艺术性极强◈✿★，绝对的打卡圣地◈✿★。

　　内部多个小广场形成了人群活动空间◈✿★，海军俱乐部的翻新是一大亮点◈✿★，游泳池变成了打卡景点◈✿★，哥伦比亚俱乐部改造成了茑屋书店◈✿★，艺术气息浓厚◈✿★，第一期略显平淡◈✿★，随着二期开业氛围有所提升◈✿★。

　　十分精致的小商业街◈✿★，既有情调又有烟火气◈✿★，内部街区的景观打造舒适雅致不朽情缘官网◈✿★，◈✿★，以餐饮与轻餐饮为主的业态组合◈✿★，提供了从早到晚的消费场景◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：四颗星◈✿★，无论哪个城市都有很强的参考性◈✿★，特别是对于市中心的小型街区改造◈✿★，但要注意对于氛围的打造及品牌的管控◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：两颗星◈✿★，南京路巨大的人流支撑了消费◈✿★，上海浓厚的二次元市场提供了足够的品牌支撑◈✿★，更适合一线和二线上城市◈✿★，对于商圈也有很高的要求不朽情缘官方网站-app下载◈✿★。

　　可参考复制指数◈✿★：一颗星◈✿★，这么大的面积◈✿★，能做出这么纯粹的二次元主题◈✿★，瞻仰一下就好了◈✿★，想抄作业基本上很难◈✿★。

　　当然值得看的项目还远远不止这些◈✿★，个人认为◈✿★，上海的商业无论是从概念◈✿★、档次还是主题等各个层面的丰富度都是全国首位◈✿★，没有之一◈✿★，但也正是因为项目太多且形式多样◈✿★，所以在选择时要有目的性◈✿★。

　　老丹◈✿★，江湖又称丹总◈✿★，一个喜欢说实话的商业老炮◈✿★，爱好户外与美食◈✿★，十五年商业地产一线从业经验◈✿★，曾参与国内多个知名商业地产项目的定位◈✿★、设计她是他的主宰者◈✿★、招商与运营◈✿★，中购联专家委员会委员◈✿★，IFFRE常务理事◈✿★，联商网特聘讲师◈✿★。

　　熙领（上海）商业管理有限公司◈✿★，社区商业与城市更新专业化团队◈✿★，核心技术团队均有多年国内外商业研究◈✿★、定位◈✿★、建筑和空间设计◈✿★、以及招商运营的全过程经验◈✿★，近年来成功操盘了多个城市更新与改造项目◈✿★，获得了良好的社会影响与经济效益◈✿★。